Le marché immobilier de la Réunion

La dernière étude réalisée par l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® portant sur les transactions réalisées entre le 1er Juillet et le 31 Décembre 2015 par les 52 agences partenaires de cet organisme vient de nous être communiquée. 
Cette analyse met en exergue plusieurs indicateurs fondamentaux

Les délais de vente augmentent encore et atteignent un nouveau record historique.

Les délais de vente à la Réunion augmentent régulièrement depuis le 1er semestre 2013 pour atteindre 27,40 semaines au second semestre 2015, contre 24,92 semaines au semestre précédent et23 semaines il y a une année. Ce délai constitue un nouveau plus haut historique depuis la création de notre organisme en 2005. Cette tendance touche essentiellement la région Sud, nettement à la traîne des autres secteurs. Les appartements et terrains sont les plus touchés par cette augmentation (plus de 30 semaines de délai, en forte augmentation) alors que le marché des villas gagne en fluidité (19 semaines contre 22,64 semaines). A noter que pour la première fois, les délais de vente à la Réunion excèdent ceux de la Guadeloupe…

Le montant moyen des transactions est en très légère baisse.

Le montant moyen des transactions reprend la tendance baissière dont bénéficiait le marché insulaire depuis plusieurs semestres. Cette baisse de la valeur moyenne est due en partie au volume des ventes d’appartements, qui représentent 54 % des ventes, mais aussi à la baisse de leur valeur d’échange : la valeur moyenne des appartements vendus au cours de ce second semestre 2015 s’établit ainsi à 102.097 euros contre 112.622 euros et…132.194 euros il y a un an. Le marché est aujourd’hui au cœur du phénomène des sorties de défiscalisations qui a pour conséquence de présenter à la vente un grand nombre de lots (souvent similaires en typologie, localisation et prestations), peu en rapport avec la demande pour ce type de biens (principalement du studio au T2).

Le cœur du marché se situe clairement sous la barre des 150.000 euros.

Le cœur des transactions se concentre toujours sous la barre des 150.000 euros (64,79 % des ventes), les trois quarts des transactionsétant inférieures à 200.000 euros.
La région Nord affiche une baisse sensible de la valeur moyenne de vente (130.401 euros), influencée par le volume très important des ventes d’appartements de petites surfaces (Cf supra).
A noter que le volume global des ventes supérieures à 300.000 euros s’établit à 9,78 %, en très légère augmentation.

Plus de 8 propriétaires sur 10 se trompent sur la valeur de leur bien !

Enfin, la proportion de transactions ayant donné lieu à négociation du prix s’établit à 82,35 % pour les appartements et 84,03 % pour les villas. Ces deux indicateurs illustrent parfaitement la dichotomie entre le marché apparent, sur lequel se basent trop souvent les propriétaires pour déterminer leur prix de mise en vente selon le processus de comparaison, et le marché réel, moins valorisant mais incontournable.

L’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® a justement pour vocation de vous apporter, les informations indispensables à la réussite de votre projet de vente et/ou d’achat.

L’analyse exhaustive du marché Réunionnais du second semestre 2015 leur a été livrée dès le 6 Février 2016. 

                                                  -------------------------------------------------------------------------------

LOI PINEL OUTRE-MER : HAUSSE DU PLAFOND

La loi Pinel outre-mer incite les contribuables à investir dans l’immobilier locatif dans les DOM-TOM : le contribuable investisseur s'engage à mettre son bien immobilier en location durant 6 à 9 ans, avec une possible extension à 12 ans. En contrepartie il bénéficiera d’une réduction de son impôt sur le revenu équivalent à 23% de la valeur du bien pour une période de location de 6 ans, 29% pour un engagement de 9 ans, voire 32% pour un engagement de 12 ans.

Jusqu’à présent cette carotte fiscale se heurtait au plafond annuel de déduction d’impôt de 10.000 euros. Dorénavant le total des avantages fiscaux peut atteindre 18.000 euros avec la loi Pinel outre-mer (ce nouveau plafond étant applicable aux investissements réalisés à partir du 1er septembre 2014).

Dans le cadre d'un Investissement de 300 000 € (plafond de la Loi Pinel) avec un engagement de location sur 6 ans, le taux de la réduction d’impôt est de 23 % du prix de revient du logement (soit un avantage de 69 000 €). Etalé de manière linéaire sur 6 ans, cela permet à un contribuable de bénéficier d'un avantage fiscal et d'une réduction d'impôt de 11 500 € par an. 
Le plafonnement global des avantages fiscaux en outre-mer ayant été porté à 18 000 € pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014, l'investisseur peut donc profiter à plein de la réduction d'impôt Loi Pinel Outremer.

 Les plafonds de Loyers, charges non comprises, sont pour les baux conclus en 2016 fixés à 10,13 €/m²
Toutefois, les plafonds de loyers sont minorés où augmentés selon la taille du logement avec le 
"Coefficient Multiplicateur" 0,7 + (19 / Surface).
Le résultat est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

EXEMPLE DE CALCUL :
Un appartement T3 de 60m² situé en Martinique (10,13 €) peut finalement être loué jusqu’à 10,33 € / m².
Calcul : 0,7 + (19/60) = 1,016 arrondi à 1,02. Enfin  10,13 € x 1,02 = 10,33

Les plafonds de ressources des locataires 2016